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注意这几点,才能在征地拆迁中利益最大化!

2019年2月26日  北京企业拆迁律师   http://www.qycbjqls.com/

  说到拆迁,相信被拆迁人的心情是波动的,因为拆迁牵扯到一家老小的生活,涉及到自身利益。在征地拆迁中,拆迁补偿是所有被拆迁人最为关注的,而签订补偿协议又是拆迁中最为关键的,是被拆迁人能否拿到合理补偿的重要一步。

  在实践过程中,有不少被拆迁人因不懂得如何签订补偿协议而失去了合理的补偿,在签订补偿协议之后,拆迁方所答应的条件也一一成了泡影。那么,被拆迁人究竟如何签订补偿协议才能利益最大化呢?

  首先是拆迁协议的主体

  在谈好补偿时要与谁签协议非常重要。按照《国有土地上征收与补偿条例》的规定,应该由房屋征收部门与被征收人签订补偿协议,除此之外被征收人与其他主体签订的协议均属违法。

  也就是说,对于国有土地上的房屋,根据《国有土地上房屋征收与补偿条例》第四条规定,房屋征收与补偿工作的责任主体是市、县级人民政府;组织实施者是市、县级人民政府确定的房屋征收部门。

  而对于集体土地上的房屋,根据《土地管理法实施条例》第二十五条的规定,征地补偿、安置方案报市、县人民政府批准后,由市、县人民政府土地行政主管部门组织实施。

  因此,被拆迁人在与对方签订补偿协议时,必须先要明确对方的身份,依照以上法律条例来看,只有市、县人民政府、土地行政主管部门或是负责房屋征收与补偿的部门才具有与被拆迁人签订补偿协议的资格。

  其次是拆迁协议内容

  根据《国有土地上房屋征收与补偿条例》第二十五条 房屋征收部门与被征收人依照本条例的规定,就补偿方式、补偿金额和支付期限、用于产权调换房屋的地点和面积、搬迁费、临时安置费或者周转用房、停产停业损失、搬迁期限、过渡方式和过渡期限等事项,订立补偿协议。补偿协议订立后,一方当事人不履行补偿协议约定的义务的,另一方当事人可以依法提起诉讼。综合如下:

  1、被拆迁房屋的具体情况。被拆迁人在此要注意的是房屋的建筑面积,私房以房产证上登记的面积为准,公有居住房屋则以租赁单上记载的居住面积为基础,按照房屋类型乘以一定的系数,换算成建筑面积。

  2、拆迁补偿方式要在协议里面明确,是选择货币补偿还是产权调换,或是两者相结合。

  3、货币补偿的金额。货币补偿金额以评估方法来确定,如果评估价低于各区公布的低补偿标准,以低补偿标准为补偿金额;若高于低补偿标准,则以评估价为补偿金额。

  4、合同要明确拆迁支票的具体支付时间,以防拆迁公司到时拖拉;

  5、搬迁时间,即市民具体何时搬走,搬迁期限、搬迁过渡方式和过渡期限;

  6、双方当事人需要约定的其他内容,一般有提前搬迁可享受的奖励款,空调拆装、搬家费的补贴等。如果被拆迁人选择房屋调换方式安置的,协议中还应当包括安置房屋具体情况,如房屋的价值金额、面积、地点和层次等。

  7、明确违约责任,补偿协议具有合同性质,在协议里面一定要明确违约责任及解决方法,一旦拆迁方出现违约时,被拆迁人就可拿着协议及时的进行救济,来保障自身合法权益。

  同时保留拆迁协议原件

  这点非常的重要,被拆迁人一定要记得在与拆迁方签订完协议之后要留下协议原件。如果拆迁方不履行所签订好的补偿协议合同义务时,被拆迁人可直接拿着协议原件通过法律途径起诉对方,要求其履行协议相关内容或是支付违约金来赔偿相应的损失。

  在实践过程中,经常有拆迁方在与被拆迁人签订完补偿协议之后就以各种理由拿走协议,不给被拆迁人拍照的机会,对于这种情况导致的结果往往是补偿款或是安置房迟迟下不来。因此被拆迁人要警惕拆迁方所有的行为,避免给自己造成不可挽回的局面。对于拆迁方不及时履行协议内容时要及时的采取法律途径维权。

  最后抓住拆迁人的弱点

  拆迁人有时自己都不知错在何处,如主体不符、许可证不合法、评估程序违法等,其惧怕一旦败诉,整个拆迁损失极大,于是,当被拆迁人点出他的破绽与弱点时,往往会使谈判利益增大

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文章来源: 北京企业拆迁律师
律师: 贾启华 [北京]
北京市凯诺律师事务所
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