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土地征收时,村委可以直接跟建设单位签订协议吗?

2019年1月7日  北京企业拆迁律师   http://www.qycbjqls.com/

  要想弄清楚这个问题,首先要从我国的土地性质和土地征收意义谈起。我们国家实行的是土地公有制,城市的土地属于国家所有,也可以说是全民所有,由国务院代表行使所有权;而农村的土地是农村集体经济组织所有,基本上也就这两大块。

  为什么要进行土地征收?

  因为我国《土地管理法》明确规定,任何单位和个人进行建设要使用土地的,必须申请使用国有土地,当然农村公益性建设用地、村办企业用地或农民宅基地等3种情况除外。

  近年来,随着城镇化、工业化的高速发展,政府储备的国有土地远远不够城镇扩张中的各项建设用地,这就需要征收农民的土地,把农村集体所有的土地,经过一定的程序,依法转变为国有土地,然后再出让给用地单位进行建设。

  《土地管理法》规定,国家为了公共利益的需要,可以依法征收农村的土地。但土地征收必须给予合理的补偿赔偿,必须对失地农民进行合理的安置,对于如何安置也有着明确规定,总体上要保证失地农民生活水平不降低、长远生计有保障,同时土地征收要与农村集体和相关农户进行充分协商。

  再回到我们的问题,就是“土地征收,用地单位可以与村集体直接签订协议吗?”之所以有人提出这样的问题,那是因为在农村土地征收的过程中,存在有地些房产开发商或其他用地企业直接与村集体和农户接洽、商谈,有的还签订一些协议。

  实际上,这可能是一些用地企业前期所做的一些工作,这不属于正式的土地征收行为,从严格意义上讲,这样的行为也是不允许的用地单位与村委会直接签订协议既不允许更不合法,不具备任何法律效力,以下3点告诉你不行的原因。

  1)土地征收是一种政府行为。土地征收是政府按照土地利用规划和建设用地指标进行的,《土地管理法》规定,土地征收根据土地性质和面积大小,要由省级政府或国务院批准,由县级政府组织实施,征收要进行预先告知,发布征地公告,进行补偿安置,并充分与村集体和农户就补偿安置问题进行协商。除此之外,无论是乡镇、村委会还是用地单位,都不是土地征收的实施主体。2)非农建设必须使用国有土地。《土地管理法》明确规定,单位和个人进行建设使用土地,必须申请使用国有土地。如果涉及农村集体土地,必须由政府依法征收转为国有土地后,再出让或划拨给用地单位。但在我们平时的土地活动中,倒是有用地单位直接与村委会和农户签订协议的情况,那就是土地流转,但土地流转有一个明确的规定,那就是所流转土地必须用于农业生产,如果与村委会直接签订协议用于非农建设,那就是“以租代征”行为,是一种国家重点打击治理的违法行为。3)村委会没有这项土地权利。根据相关规定,村委会及村干部在农村集体土地上的权力是按照上级政策规定管理本村土地,组织本村土地承包和宅基地用地分配等等,土地征收不属于村委会的权力范围。来源:土地观察员


文章来源: 北京企业拆迁律师
律师: 贾启华 [北京]
北京市凯诺律师事务所
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