贾启华律师，北京企业拆迁律师,现执业于北京市凯诺律师事务所，法律功底扎实，执业经验丰富，秉承着“专心、专注、专业”的理念，承办每一项法律事务、每一个案件。所办理的案件获得当事人的高度肯定。在工作中一直坚持恪守诚信、维护正义的信念，全心全意为客户提供优质高效的法律服务。
目前，关于厂房拆迁的补偿标准，法律暂无统一的规定，需要根据厂房的经营情况来进行确定。
厂房拆迁损失补偿：
在法律实践中，企业拆迁补偿主要分为三部分：一是拆迁资产补偿，包括无法搬迁的土地、房屋、建筑物和地上附着物，以及确因搬迁而发生损失的机器设备而生的补偿;二是拆迁费用补偿，包括搬迁前期费用和搬迁过程中发生的停工费用、机器设备调试修复费用以及物资的拆卸、包装和运输、解聘员工补偿费等费用;三是基于拆迁政策发生的奖励费用，包括速迁费、拆迁奖励费等。
那厂房拆迁补偿的标准是什么
《城市房屋拆迁管理条例》第三十一条、第三十三条分别规定了拆迁人应当向拆迁人、房屋承租人支付搬迁补助费、停产停业的适当补偿。在上海市政府发布的《中国2010年上海世博会场址非居住房屋拆迁评估和补偿的实施细则》的规范性文件中，明确了承租企业应赔偿的以下几个项目：1、设备搬迁安装费;2、设备重置成新价;3、停产、停业补偿。
在法律实践中，企业拆迁补偿主要分为三部分：一是拆迁资产补偿，包括无法搬迁的土地、房屋、建筑物和地上附着物，以及确因搬迁而发生损失的机器设备而生的补偿;二是拆迁费用补偿，包括搬迁前期费用和搬迁过程中发生的停工费用、机器设备调试修复费用以及物资的拆卸、包装和运输、解聘员工补偿费等费用;三是基于拆迁政策发生的奖励费用，包括速迁费、拆迁奖励费等。
拆迁资产补偿
1、土地补偿
作为承租人的企业，其经营场地一般是通过租赁得来。租赁的土地分为租赁国有土地和租赁集体土地两种。企业拆迁必然会导致这种租赁关系的终止，那么企业在租赁合同中的期待利益如何保障根据拆迁法规，拆迁补偿对象是国有土地上的建筑物及附属物，对空地或净地的补偿，拆迁法规并没有做出统一的规定。在《中国2010年上海世博会场址非居住房屋拆迁评估和补偿的实施细则》中明确了“土地使用权补偿基本价格按照市场评估、整体平衡、政府定价的原则确定：浦东地区为110-130万元/亩，浦西地区为120-140万元/亩”的补偿办法。这是上海市第一次以政策性文件的形式明确土地使用权的补偿办法。
其他地方的拆迁土地补偿，往往与房屋、建筑物补偿计算在一起，不明晰、不透明的情况大量存在，使得权利人的权益无法获得相应的合理补偿。同时，这也是我们立法机关和行政机关在制订法律、法规和政策性文件的时候，应当加以保护的地方，希望有关部门能够引起重视。
2、房屋、建筑物补偿
对于房屋、建筑物的补偿，应当以相关房产证明登记的建筑面积为计算标准。因为历史原因无法办理房产证明和土地证明的，可经实际丈量确定。房屋、建筑物的价值一般应由拆迁人、被拆迁人共同委托评估公司，评估公司根据相关评估技术标准，确定房屋、建筑物的实际价值。低于上海市城市房屋拆迁最低补偿单价标准的，以最低补偿单价标准计算。并依照上海市有关补偿口径，计算房屋、建筑物实际应得的补偿费用。
3、设备重置成新价
《城市房屋拆迁管理条例》中规定，设备搬迁安装费用应当按国家和当地规定的货物运输价格、设备安装价格计算。机器设备分为两类：一类是可搬迁设备;二是不可搬迁设备;可搬迁设备因拆迁而引起的损失又可分为实物损失费和功能损失费。实物损失费包括拆卸费用、运输费用、安装费用、调试费用等。功能损失费用包括搬迁引起的机器精度下降、不合格产品的增多。对于不可搬迁设备，拆迁会导致该设备的废弃，故应结合其成新和重置价，计算设备重置成新价，对所有人进行补偿。
在拆迁的实际操作中，拆迁非住宅房屋，其设备搬迁和安装费用，按照被拆迁正式房屋建筑面积每平方米25元计算;无法恢复使用的设备，按照设备重置价结合成新给予补偿。
拆迁费用补偿
1、停产停业损失
《城市房屋拆迁管理条例》第三十三条规定，因拆迁非住宅房屋造成停产停业的，拆迁人可以给予适当补偿。对于“适当”的标准，何为“适当”、其计算依据、计算方法，何种情况下是“可以”补偿，何种情况下是“不可以”补偿，该条例并没有统一规定，其他法律、行政法规也没有进行规定。在法律实践中，补偿的标准、依据常常由市一级地方政府以政策性文件规定，各地补偿标准不同，计算方法也不同，这在立法上未免是一个遗憾。希望有关部门能够引起重视，能够对停产停业损失进行更为明晰、清楚的规定，以促动拆迁过程中的公平公正。
上海市则采用了“以房屋面积计算”的方法，按被拆除城市房屋建筑面积每平方米300-400元，集体土上的房屋150-350元的标准计算，具体数额由拆迁当事人协商确定。这种计算方法虽然简便易行，明晰清楚，但其不分企业经营状况如何、经营业务如何、厂房所在地理位置如何，简单地以300-400元的范围限定停产停业损失的范围，未免也是一种缺失公平公正的计算方法。我们认为，对于停产停业损失应当由评估机构进行评估确定。针对企业的经营性质、经营业务、经营状况、赢利情况进行个案评估，才能确保公平的实现。
2、设备搬迁安装费
对于可搬迁的设备，应当本着继续利用的原则，进行异地搬迁安装，继承投入使用。据此产生的设备搬迁和安装费用是拆迁引起的必然损失，拆迁人应当予以补偿。在《中国2010年上海世博会场址非居住房屋拆迁评估和补偿的实施细则》中也明确“拆迁非居住房屋，拆迁人还应补偿被拆迁人或者房屋承租人下列费用：按国家和本市规定的货物运输价格、设备安装价格计算的设备搬迁和安装费用”的补偿办法。具体而言，设备搬迁和安装费的补偿金额，由拆迁人、被拆迁人或承租人依照上海市指导价确定的货物运输价格、设备安装价格协商确定。协商不成的，也可委托专业的评估公司进行评估确定。
3、解聘员工的安置补偿费用。
因拆迁而解聘员工的安置补偿费用，在法律法规政策性文件中并没有详细性规定，属于拆迁当事人相互协商争取的项目。拆迁如果导致员工解聘，那么，应当根据具体跟员工的劳动合同，结果劳动法有关规定给予补偿。
基于拆迁政策发生的奖励费用
在拆迁的过程中，拆迁人为了加快拆迁进度，拆迁人往往会采取速迁奖励的办法鼓励被拆迁人、承租人尽早签订拆迁安置补偿协议，搬出拆迁范围。奖励费用金额的大小，由拆迁人根据拆迁实际确定，也可由拆迁人、被拆迁人、实际承租人之间协商确定。应当注意的是，如果被拆迁厂房的所有人和使用人发生分离时，奖励费用应当支付给实际使用被拆迁厂房的承租人，这已经由政策性文件进行规定，也是合情合理的做法。
目前，关于厂房拆迁的补偿标准，法律暂无统一的规定，需要根据厂房的经营情况来进行确定。在法律实践中，企业拆迁补偿主要分为三部分：一是拆迁资产补偿;二是拆迁费用补偿;三是基于拆迁政策发生的奖励费用。如果你还有疑问的，欢迎在本网站进行法律咨询。
房屋拆迁法律常识，城市房屋拆迁的基本特征
城市房屋拆迁是指在城市规划区内国有土地上，因城市建设的需要，由取得房屋拆迁许可证的单位依法对现存建设用地范围内的房屋进行拆除，并对房屋的所有人或者使用人进行迁移安置和适当补偿的行为，一般简称房屋拆迁。拆迁人是指取得房屋拆迁许可证的单位。被拆迁人是指被拆迁房屋的所有人。根据《城市房屋拆迁管理条例》第二条的规定：在城市规划区内国有土地上实施房屋拆迁，并需要对被拆迁人补偿、安置的，适用本条例。
城市房屋拆迁的基本特征如下：
1、城市房屋拆迁所拆迁的房屋必须位于城市。作为拆迁对象的房屋必须位于城市，只有位于城市的房屋，才有可能依据《城市房屋拆迁管理条例》等法规和其它法规、政策获得补偿、安置。位于农村的房屋不是城市房屋拆迁的对象，因此不能依据规范城市房屋拆迁的法规、政策获得补偿安置。农村的房屋拆迁适用其它法律、法规。
2、城市房屋拆迁所拆迁的房屋必须位于城市规划区。如上所述，城市房屋拆迁所拆迁的房屋必须位于城市，但是，并非所有位于城市的房屋的拆迁都具有城市房屋拆迁的性质。在此，要注意区分“城市房屋拆迁”和“城市的房屋拆迁”;城市房屋拆迁仅限于拆迁位于城市规划区的房屋，城市规划区外的房屋不属于城市房屋拆迁的对象，因此，也不能适用规范城市房屋拆迁的《城市房屋拆迁管理条例》等法规、政策。由此可见，城市房屋拆迁不仅要求被拆迁的房屋位于城市，而且要求其位于城市规划区，位于城市规划区的房屋才有可能成为城市房屋拆迁的对象。
3、城市房屋拆迁所拆迁的房屋必须位于国有土地上。只有位于国有土地上的房屋才有可能成为城市房屋拆迁的对象，而且该国有土地必须位于城市规划区。如果在城市规划区非国有地上，或者在城市规划区外国有土地上，该房屋都不能成为城市房屋拆迁的对象。因此，城市房屋拆迁所拆迁的房屋必须是位于城市规划区国有土地上的房屋，不论其国有土地使用权通过何种合法方式取得。
4、城市房屋拆迁的拆迁人须依法取得房屋拆迁许可证。城市房屋拆迁集中体现了公权力和私权利的冲突，既涉及因国家城市建设需要的公权力的行使，也涉及到人权基础上的私权利的维护。因此，城市房屋拆迁必须依法规范运行，任何实施拆迁活动的单位必须依法取得房屋拆迁许可证后，才能实施拆迁。否则，未向房屋所在地的市、县政府房屋拆迁管理部门申请房屋拆迁许可，或者申请但未获得批准的，任何单位的拆迁都是非法拆迁。非法拆迁活动不受法律保护，非法拆迁必须受到处罚，非法拆迁人必须依法赔偿被拆迁人因非法拆迁所遭受的一切损失，包括直接损失和间接损失。
5、拆迁人可以自行拆除房屋，也可以委托他人拆除房屋。实践中，开发商等拆迁人在城市房屋拆迁过程中，既可以自行拆除房屋，也可以委托他人拆除房屋。拆迁人委托他人拆除房屋的，依据规定必须委托具有房屋拆迁资格证书的单位拆迁。被委托具体实施拆除活动的单位是拆迁单位，俗称拆迁公司;其只有具备了房屋拆迁资格，才能接受拆迁人的拆除委托。
6、城市房屋拆迁的依据是《城市房屋拆迁管理条例》、其它法规、规章和政策。《城市房屋拆迁管理条例》是国务院颁布的行政法规，是现阶段规范城市房屋拆迁行为的基本法规。其它法规和政策与该法规冲突的，适用该基本法规。除了《城市房屋拆迁管理条例》，我国还有一些行政规章、规范性文件、地方法规、规章和政策，共同规范城市房屋拆迁，使其依法有序运行。值得注意的是，一些地方性法规和政府规章对于各自行政区域内的城市房屋拆迁做出了较《城市房屋拆迁管理条例》更为具体细致的规定，操作性强，事实上成为各地法院审理房屋拆迁案件时的主要依据或直接依据。
7、拆迁人须对被拆迁人补偿、安置。任何拆迁势必损害被拆迁人的合法权益，因此，作为对被拆迁人所受损失的救济和补偿，拆迁人须对被拆迁人补偿、安置。拆迁人对被拆迁人可以补偿，可以安置，也可以同时进行。基于补偿、安置，被拆迁人所受利益必须大于至少等于所受损失，不能小于所受损失，是拆迁补偿安置的一项基本原则。补偿、安置是拆迁人和被拆迁人在拆迁活动中发生争议最集中的环节，被拆迁人的实质利益时常受到侵害。由于城市房屋拆迁程序繁杂，即使被拆迁人的合法权益受到侵害，也经常因为事先没有合法收集充分证据，忽视时效，最终不得不吞下苦果。因此，被拆迁人一般有必要聘请具有法律知识的专业人员维护自己的合法权益，而且介入越早越好。
农村房屋拆迁主要是征地拆迁，一般适用《土地管理法》的有关规定。
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