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凯诺律师:拆迁时,测量的面积与房屋登记面积、实际面积不符怎么办?

2020年6月19日  北京企业拆迁律师   http://www.qycbjqls.com/

  征地拆迁过程中,大多数人都会遇到一个这样的问题,就是拆迁测量时,征收方测量的房屋面积与房产证上登记的面积或是与实际房屋的面积不符,不是少,就是多,要知道无论是少一平还是多一平其拆迁补偿都会有很大的差距。

  2015年,某市进行棚户区改造,王先生的房屋正好在征收的范围内,房屋也有合法的产权证明,产权证上登记的面积是150平米,可是评估公司对房屋进行评估测量后,在评估报告单子上写的房屋面积竟然是120平,直接少了30平,按照当地的房产价来讲算的话,王无生可就直接损失了几十万。那么遇到这种情况时怎么办呢?征收方到底会以哪个为准来补偿呢?

  在征地拆迁中,因涉及的利益较大,在征收方测量房屋面积时,往往会以各种理由缩减被拆迁户人的房屋面积,因此当征收方测量的面积小于房产证上登记的面积时,被征收人可依据《国有土地上房屋征收评估办法》第十九条规定:被征收人或者房屋征收部门对评估报告有疑问的,出具评估报告的房地产价格评估机构应当向其作出解释和说明。

  第二十条:被征收人或者房屋征收部门对评估结果有异议的,应当自收到评估报告之日起10日内,向房地产价格评估机构申请复核评估。

  申请复核评估的,应当向原房地产价格评估机构提出书面复核评估申请,并指出评估报告存在的问题。

  第二十一条:原房地产价格评估机构应当自收到书面复核评估申请之日起10日内对评估结果进行复核。复核后,改变原评估结果的,应当重新出具评估报告;评估结果没有改变的,应当书面告知复核评估申请人。

  第二十二条:被征收人或者房屋征收部门对原房地产价格评估机构的复核结果有异议的,应当自收到复核结果之日起10日内,向被征收房屋所在地评估专家委员会申请鉴定。被征收人对补偿仍有异议的,按照《国有土地上房屋征收与补偿条例》第二十六条规定处理。

  因此当被征收人认为征收方测量的面积小于实际面积或是登记面积时,可在法律规定的期限内申请复核或是向专家委员会申请鉴定。除了以上的方法之外,还可以通过诉讼的方式来解决,由法院组织当事人进行实地测量,如果实际测量的面积小于记载的面积,就应当以实际测量的面积予以补偿。

  可如果房屋的实际面积大于房产证上的房屋面积,这种情况该怎么办?

  面对这种情况时,如果被征收人能够提供办理房屋产权初始登记必备的建设工程规划许可证、土地使用权证、房屋产权人合法的身份证明,且实际建筑面积没有违反当初规划的,应当以房地产测绘机构测量的建筑面积为准。

  那么对于没有产权证的房屋应该怎么补偿呢?

  相信无论是被征收人还是征收方在遇到这种情况时,都会非常的头疼。但根据《国有土地上房屋征收与补偿条例》第二十四条规定:市、县级人民政府作出房屋征收决定前,应当组织有关部门依法对征收范围内未经登记的建筑进行调查、认定和处理。对认定为合法建筑和未超过批准期限的临时建筑的,应当给予补偿;对认定为违法建筑和超过批准期限的临时建筑的,不予补偿。

  也就是说,无论是你的房子有产权证还是房屋超出面积,首先都需要经过相关部门的调查。在调查认定之后,你的房屋是否应该有补偿或是怎么补偿就会一目了然。对此大家需要弄清楚自己房屋的情况,如果自己的房屋是因历史原因造成的没有产权证的话,按理说应当获得合理补偿。那么这种房屋的实际面积与测量面积不符时会怎么补偿呢?以下有两种情况:

  1、以当地所批准的文件记载面积为准

  以上海为例,对于未登记的房屋,应当以相关批准文件记载的建筑面积为准。实际面积小于相关批准文件记载的建筑面积的,以实际建筑面积为准。

  2、如果没有房产证,没有相关批准文件或是批准文件未记载建筑面积该怎么办呢?

  同样以上海为例来说,相关批准文件未记载建筑面积,或者虽无批准文件但有相关材料证明在1981年以前已经建造并用于居住的房屋,以房屋行政管理部门认定的房屋调查机构实地丈量的建筑面积为准。

  承租的公有非居住房屋,以房屋租赁合同记载的建筑面积为准。承租的公有居住房屋,以租用公房凭证所记载的建筑面积为准。

  最后,凯诺律师提醒大家,征地拆迁涉及被征收人的切身利益,如果觉得征收方测量的面积与实际面积或是登记的面积有所差别时,一定要及时的提出来,千万不要选择沉默,否则会有所损失。


文章来源: 北京企业拆迁律师
律师: 贾启华 [北京]
北京市凯诺律师事务所
联系电话:18601155977
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