补偿分配起争议朝阳路承租商户拆迁纠纷分析
 “乡政府让我去找房东，房东又说和她没关系，但我的损失总得有人管吧。”5月12日，常某某对记者抱怨道。
    常某某坐在尘土飞扬的路口，身后是一间已经拆掉屋顶和门窗的房子。一个招牌垂在墙外，上面用宋体书写着“酸江鱼”——这家远近小有名气的餐馆即将被拆除。
    “乡政府让我去找房东，房东又说和她没关系，但我的损失总得有人管吧。”5月12日，常某某对记者抱怨道。
    常某某的商铺原本是北京市朝阳区三间房乡的集体宅基地，当地农民将这些房子出租获得收益。15年前，常某某租下这个店面，此后每年支付房东孙秀（化名）6万元房租。随着朝阳路商业渐成气候，他又从其他人手上租下2间房子扩张饭馆。
    常某某的店面两旁向东西延伸，5公里的长街皆是商铺。在朝阳路拓宽工程当中，许多租赁户正面临与常某某同样的困境。
    “迟来”的拆迁
    “整条街的商铺一眼望不到头，有各种风味美食，也有小服装店，闲时可以到咖啡屋喝摩卡，考试时就只顾钻复印店了……”中国传媒大学学生张瑜这样描述毗邻学校的朝阳路。
    2001年，朝阳路拆迁的消息开始盛传，但一直不见动静。2007年，朝阳路开始整修。“和常某某签新一年合同时，我便提醒他可能要拆迁，他没认真。”孙秀的儿子说道。
    2007年11月，常某某与合伙人周女士花20万元装修了饭馆。“想着是自己的生意，材料都用好的，以朝阳路当时的商业氛围，继续经营个三五年没问题。”周女士回忆。
    2008年3月30日，三间房乡政府在朝阳路张贴公告，宣布拓宽工程正式实施。常某某租赁孙秀的店面，恰在拆迁范围内。
    在本次工程的《拆迁实施方案》中，拆迁补偿对象为“原住房《集体土地使用证》使用人”。涉及到租赁户的条款仅为：“拆迁指挥部对被拆迁房屋产权人进行补偿安置，产权人负责清理与租赁人的合同协议。”
    4月13日，孙秀的儿子找到常某某，表示孙秀已与乡政府签好了拆迁协议，可获得三套住房的补偿。他希望能和常某某解除租赁关系，并愿意支付1.1万元的补偿金。
    常某某拒绝了。他认为自己是合法经营者，政府要拆迁，就会对他的损失有个说法，他想先打听一下相关的政策。
    周女士则对记者表示，实在不能接受这个数额。“去掉应该退的房租，实际上只补偿了7600元，而仅是外间的装修便至少花了7万元。”
    这次会面不欢而散。
    争议补偿分配
    和常某某一样，面临拆迁的近百家商户均有不同程度的损失。
    可见的损失是装修与设备，而看不见的损失是停产停业、重寻店面的成本，以及长期培养的客户群。“从公告到拆迁，短时间我们确实很难找到新店面，何况积累回头客又要时间。”一位在朝阳路开了10年面馆的老板娘说。
    绝大多数商户试图和房东协商补偿问题，却发现此路不通。“房东对我们说，我签了协议就是把房子卖给国家，现在我和你没关系了，你有损失找政府去。”经营消防器材的朱先生说。
    按照2001年公布的《三间房乡绿化隔离地区集体土地腾退安置办法》，除对产权人的住房实物补偿外，4月21日前签订协议书的产权人还可获得2000元平方米的配合奖励。据此，孙秀可获得约12万元。此外，还有其他各种小额的商业补偿。
    “房东协议越早签，我们能周转的时间就越短，这种需要牺牲商户利益的配合奖金是否应该给予商户？何况从事商业经营的是租赁户，为什么商业补偿都给了房东？”常某某提出异议。
    被商户问到奖励与补偿时，绝大多数房东的回答都是“一分钱没见着”。多次碰壁后，商户们自发组织起来，找到了乡政府。“但乡政府说，拆迁补偿和我们没关系，如果解决不了可以告房东。”常某某说。
    三间房乡政府始终未接受记者正式采访，但工作人员在电话中表示：“根据相关拆迁政策，政府只和产权人签订协议，和租户没有关系。现在商户的问题是与房东之间的合同纠纷，应找法院解决。”
    对此，专业从事征地拆迁业务的律师贾启华表示，地方立法机构在集体土地征用方面的管理办法存在空白，90%左右的地方还在套用《土地管理法》。“北京市在这方面的立法已经走在前面，但并没有关于非业主的租赁户经济补偿的规定。”
    “如果是这样，至少乡政府可以做一件事，就是在确认承租户与房东双方是自愿解除租赁后，再与房东签订拆迁协议，不然对商户而言不公平。”朱先生说。
    期待解决之道
    租赁双方均坚持自己的看法，各种小道消息却不断流传。据说一家东北菜的老板“幸运”地获得房东给予的6万元补偿。而许多小商户、外地商户却在悄悄“撤退”，一些商户则通过各种方式表达自己的“抗议”。
    朱先生虽然关闭了门店，但仍旧希望乡政府能够出面解决纠纷。“新商业设施要建起，说明还要招商引资。”朱先生认为，即使不能在经济上有所补偿，至少在新商街建起时，对老经营户应该有更优惠的政策。
    贾启华认为，政府不宜因法律空白而机械套用相关规定。“如果承租户确实受到重大损失，据《物权法》，应给予一定补偿。”
    一位浙江商人表示，在北京、上海以及江浙等农村商品经济发达的省市，租赁户因拆迁受损分文不补的情况很常见。
    中国城市经济协会副会长刘维新在接受记者采访时表示，随着城市化进程加快，在某些地区，特别是城乡接合部，这样的现象屡见不鲜。“在坚守18亿亩耕地红线的前提下，部分城市化较快的地区，应尽快将集体土地收归国有，建立统一的市场和统一的流转机制。”
    “江苏省部分地区已有对集体土地承租商户适当补偿的规定，这是个有益尝试。在政策文件不适用的情况下，地方政府更应积极寻求突破的办法。”贾启华说。
    据三间房乡政府工作人员介绍，因工程任务较重，乡领导目前经常工作到深夜。“和产权人的协议已经基本解决了，也在做一些对承租户的说明工作。”
    链接：宋庄小产权房交易纠纷达成和解
    1997年，画家杨某某夫妇从北京市宋庄村民手中“购买”一套房屋。但去年，村民却以“城里人不许购买农民房”为由，要求以原价收回房屋，并将杨某某告上法庭。杨某某认为，该房屋是他们在北京的惟一居所，而且在买房后进行了大量翻修和改建，要按原价收回“难以接受”。
    2008年4月，在北京市通州法院宋庄法庭的主持下，杨某某与卖房村民达成和解协议，虽然卖房合同依然被认定无效，但画家可以住到房屋拆迁时为止。
    双方经协商后决定，如果今后房屋拆迁，村民将放弃房屋的地上物补偿、搬迁费用和区位补偿款，这些补偿资金将转付给杨某某——作为村民失信而支付的单方面违约赔偿金，其余补偿费用仍归村民所有。
    杨律师点评：北京市目前没有对集体土地上承租房屋的商户补偿的规定，只是某些乡政府在实施拆迁时根据情况制定一些土政策，因此，这些商户的利益除了依据租赁合同向出租方主张外，只能靠这些当地政策解决。
    朝阳区三间房乡拆迁中，商户起诉到法院，而最终商户的要求由政府出资解决，当然补偿的数额并不高。虽然问题得到了解决，但是依然暴露出此类问题处理的难度，这显然是国家关于集体土地使用的法律政策和目前大量集体土地商业出租的现实之间的矛盾。
    而杨律师代理的另一件岳各庄乡征地拆迁导致的商户诉讼，仍在审理当中。
 

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