企业在面临拆迁时，什么情况会让经营者措手不及？是遭遇违法强.拆？是对方给予的补偿款太低？还是，一份突然出现的 “腾退”告知书？针对近期频繁出现的以所谓“腾退”名义进行的新形式拆迁，那么，遭遇到这种新形拆迁，当事人该如何维.权！
同国有土地上房屋的征收与集体土地的征用、房屋拆迁一样，“腾退”也区分是在国有土地上还是集体土地上进行。国有土地上一般称其为房屋腾退，意思为腾出房屋、国家收回，集体土地上一般称为土地腾退，腾出房屋退还土地。
最近两年来，腾退作为农村集体土地上拆迁的新形式，在征地拆.迁中被广泛适用。其最早源于2001年12月30日北京市政.府发布的《北京市绿化隔离地区土地置换管理办法》。此办法首次提出采用“腾退”的方式，解决各区县绿化隔离地区所需土地的置换问题。
正因为腾退所需的审批流程少、成本低，很快被一些乡镇.政.府作为应对集体土地拆迁的“杀手锏”，大范围的拓展开来。而对于“被腾退”的当事人而言，往往会面临腾退“时间短”“赔.偿.低”“维.权.难”等问题。
“腾退”到底合不合法？
目前在北京，已经有多个村集体通过腾退的方式进行了集体土地的拆，迁，逐渐形成了有体系、有步骤的拆迁方式。这种方式规避了逐级审批和办理多种证照的法定程序，仅通过村委会的决议就可以确定对本村集体的拆迁范围和补偿数额。
一少部分较为规范的腾退项目，会在安置补偿方案中注明经过了村民委员会会议决定，事实上也经过了村民的决议和讨论。而在大部分其他的腾退项目中，村集体均是找来一部分村民象征性地进行决议，然后草率的通过预先拟定的安置补偿方案，实难体现基层民主，侵,犯了集体成员的土地权益。
根据现有的法律规定，“腾退”实际上是不合.法的。
分析的理由如下：
村民会议不能决定腾退
目前的农村集体土地腾退均声称其合法性来源于《中华人民共和国村民委员会组织法》第24条：涉及村民利益的下列事项，经村民会议讨论决定方可办理：
（六）宅基地的使用方案；
（七）征地补偿费的使用、分配方案；
（九）村民会议认为应当由村民会议讨论决定的涉及村民利益的其他事项。
然而根据《中华人民共和国村民委员会组织法》第27条第二款的规定：“村民自治章程、村规民约以及村民会议或者村民代表会议的决定不得与宪法、法律、法规和国,家的政策相抵触，不得有侵,犯村民的人身权利、民主权利和合法财产权利”。显然可以看出在实践中只要是涉及到了“腾退”都是与村民的人身权利和财产权利息息相关。因此目前的农村集体土地腾退均声称其合法性来源于《中华人民共和国村民委员会组织法》第24条是站不住脚的。
村委会无权实施腾退
根据《土地管理法》第44条规定：“建设占用土地，涉及农用地转为建设用地的，应当办理农用地转用审批手续。根据项目的不同规模，较大的由国,务院批准，其余由省、自治区、直辖市人民政府批准或由市、县人民政府批准“。同时，第46条规定：“国,家征收土地的，依照法定程序批准后，由县级以上地方人民政府予以公告并组织实施“。可见村委会并无权对于集体土地进行征收。
村委会的违,法拆迁行为应受处罚
根据《北京市集体土地房屋拆迁管理办法》第25条规定：“违反本办法第七条规定，未取得房屋拆迁许可证擅自实施拆迁的，由市或者区、县国土房管局责令停止拆迁行为，处1万元以上3万元以下罚款”。即村集体以村民委员会会议的形式进行违,法拆迁也是应当受到处,罚的。
