永丰县县城规划区范围内集体土地上房屋征收与补偿安置实施办法
第一章 总 则
第一条 为规范县城规划区范围内集体土地上房屋征收与补偿安置行为，维护公共利益，保障被征收房屋所有权人的合法权益，保障社会发展，促进国民经济建设需要，根据
《中华人民共和国土地管理法》《中华人民共和国城乡规划法》《中华人民共和国物权法》和《江西省实施<中华人民共和国土地管理法>办法》等法律法规的规定，结合我县实际，制定本办法。
第二条 征收县城规划区范围内集体土地，涉及房屋及附属物的补偿安置，适用本办法。
征收经批准使用的国有农场、林场、牧场、渔场土地，乡镇、村（居）委会公共设施、公益事业建设所使用的集体所有土地，涉及房屋及附属物的征收与补偿安置的，参照本办法执行。
国务院、省人民政府对国防、公路、铁路、水利水电工程、通信等建设涉及征收房屋与补偿安置另有规定的，从其规定。
第三条 县人民政府负责县城规划区范围内集体土地上房屋征收与补偿安置工作。
县自然资源部门具体负责组织和实施及监督管理土地征收工作。
县房屋征收与补偿办公室（以下简称县征收办）为县人民政府确定的房屋征收与补偿部门，负责组织实施县城规划区范围内集体土地上房屋征收与补偿安置、宣传解释及监督工作。
属地乡（镇）人民政府负责组织实施本辖区内集体土地及房屋征收与补偿安置工作。
房屋征收实施单位负责房屋征收与补偿安置的具体事务性工作。
住建、人社、财政、审计、市监、税务、监察、房管、公安、司法等部门及村（居）委会，按照县人民政府规定的职责分工互相配合做好相关工作。
第四条 集体土地上房屋征收与补偿安置应坚持“统一规划、统一征收、统一安置”和“程序正当、公平合理、公正公开”的原则。
第五条 房屋征收与补偿安置资金应当在实施征收前足额拨付到房屋征收部门，并在财政开设专户，实行专款专用，统一管理。
第二章 征收决定
第六条 为了公共利益的需要，确需对县城规划区范围内集体土地上房屋及附属物征收的，由县人民政府作出集体土地上房屋征收决定。
第七条 作出房屋征收决定程序
（一）由建设单位或项目实施单位提出房屋征收工作的申请。
（二）发改、自然资源、住建等相关部门就拟建项目是否符合国民经济和社会发展规划、土地利用总体规划、城乡规划和专项规划等进行预审。
（三）县征收办对确需征收房屋的建设工程项目，应当会同规划建设部门合理拟定房屋征收范围，报县人民政府确定，并在房屋征收范围内予以公告。
（四）征收实施单位对房屋征收范围内房屋的权属、区位、用途、建筑面积等情况组织调查登记，并适时在房屋征收范围内公布调查结果。
（五）县征收办拟定征收补偿安置方案报县人民政府审定，并由县人民政府组织相关部门论证，公布征求公众意见，期限不少于30日。
（六）县人民政府按照有关规定进行社会稳定风险评估。
（七）告知征收情况。征收实施单位发布拟征收土地公告（告知书）的同时，应书面通知住建、自然资源、房管、公安、市监、税务等部门，自公告之日起，在拟征收土地范围内暂停办理下列手续：
1.新批宅基地和其他建设用地。
2.审批改建、扩建房屋，办理土地转让及土地登记发证。
3.办理户口的迁入与分户，但因出生、婚嫁、军人复转退或大中专院校学生毕业等确需办理户口迁入的除外。
4. 改变房屋、土地使用用途和土地使用权性质；以被征收房屋为经营场所办理工商、税务注册登记、发证和抵押手续。
5. 其他有碍房屋征收与补偿安置工作的手续。
暂停办理手续期间，公安部门因本款第3点情形办理户口迁入、分户手续时，应书面告知自然资源主管部门或房屋征收实施单位。除县人民政府批准外，其他任何单位擅自办理的有关手续，不得作为征收与补偿安置的依据。暂停办理期限不得超过一年，国家、省另有规定的除外。
（八）被征收人对征收决定不服的，可以自征收决定发布之日起60日内向上一级人民政府申请行政复议，或六个月内向人民法院提起行政诉讼。
第三章 房屋征收与补偿
第八条 县人民政府作出房屋征收决定后，应对被征收人给予公平、合理的补偿。补偿包括：
（一）被征收房屋的补偿，包括房屋价值补偿和房屋装饰装修补偿；
（二）因征收房屋造成的搬迁、临时安置的补偿。
（三）因征收房屋造成的停产停业损失的补偿。
同时在规定时间范围签订征收与补偿安置协议、腾空房屋且交付拆除的，应当对被征收人给予补助和奖励。
第九条 房屋征收补偿评估
（一）被征收房屋结构等级和价值由征收实施单位委托具有评估资质的房地产价格评估机构评定。房屋征收实施单位可与被征收人协商选定房地产价格评估机构；协商不成的可由50%以上被征收户讨论一致决定或通过随机抽签方式确定。房地产价格评估机构选定后，房屋征收实施单位应当在10日内向其出具房屋征收评估委托书，并与其签订房屋征收评估委托合同。
（二）房地产价格评估机构对被征收房屋的价值进行评估并公示。被征收人对评估结果有异议，可以申请复核评估；对复核结果有异议的，可向房地产价格评估专家委员会申请鉴定。
第十条 对征收部门与被征收人在规定期限内达不成补偿协议的，由县人民政府作出征收补偿决定，并在房屋征收范围内予以公告。被征收人在法定期限内既不申请行政复议也不提起行政诉讼，又不在补偿安置方案规定的期限内签订征收与补偿安置协议的，由县人民政府依法向人民法院申请强制执行。
第十一条 支付征收补偿费后，被征收人应当在约定的期限内搬迁腾地。
在规定期限内未领取的房屋征收补偿款项，应当以被征收人的名义专户存储。
第十二条 房屋征收与补偿安置原则
（一）征收与补偿安置以房管部门颁发的《房屋所有权证》和自然资源部门
颁发的《集体土地使用权证》或《村（居）民建房用地呈报表》或《建设用地批准书》或者其他合法有效证件确认的主体房屋占地面积、建筑面积、使用性质、建筑年限为依据。
（二）不能提供有效审批手续的房屋和土地，由县人民政府组织房管、自然资源、住建、属地乡镇人民政府等有关职能部门依法调查认定，对调查认定为合法的建筑，按规定给予相应补偿；对调查认定为违法违章建筑，在规定的签约期限内对地上建筑物、构筑物可按重置价结合成新率给予货币补偿。具体面积由征收部门委托有土地和房产测绘资质的单位进行测绘，并出具测绘报告。
（三）集体宅基地使用权证与建房相关批准文书的申请人不一致，但无产权纠纷的，以司法裁定或当地公安派出所出具的户籍证明或双方协议为准。
（四）住宅改为非住宅：被征收人利用住宅底层未经有关部门批准自行改为非住宅的，在征收决定公告发布之日前连续自行经营两年以上（含两年），且依法取得《工商营业执照》、《税务登记证》并依法缴纳税收的，只认定30㎡以内部分，超出部分计入住宅面积。对认定面积除按住宅房屋重置价结合成新率的30%给予一次性货币补偿外，并可计入该住宅总面积进行产权调换，但不予安置经营性用房。租赁给他人经营的非住宅经营性房屋不予认定。
（五）附属房、院子、临时用地，已登记和审批办理《土地使用权证》等相关证件的，
地上建筑按重置价结合成新率给予一次性货币补偿，土地
按公告即日时点该地段的住宅基准地价给予一次性货币补偿；未登记和审批的，
土地按公告即日时点该地段的住宅基准地价的50%给予一次性货币补偿，皆不予房屋产权调换安置。
（六）原有私房倒塌和仅存基础的老宅基地，其房屋残值部分不予补偿；
土地按公告即日时点该地段的住宅基准地价的50%给予一次性货币补偿，不予房屋产权调换安置。
（七）建房审批手续齐全，已开工打好基础的，基础按时点成本价给予货币补偿；土地按公告即日时点该地段的住宅基准地价给予一次性货币补偿，不予房屋产权调换安置。
（八）地下室层高为1.5-2.2m（不含2.2m）按重置价结合成新率给予80%货币补偿，不予房屋产权调换安置。
（九）假楼的补偿以重置价乘以假楼的面积为基数，层高0.8-1.5m(含1.5m)补偿不超过50%；层高在1.5-2.2m（不含2.2m）补偿不超过80%；皆不予房屋产权调换安置。
（十）征收未经批准的主体房屋，按以下原则认定处理：
1.被征收人属本村村民且符合“一户一宅”条件的，在2015年6月30日前建成的（不含圈梁基础），按现行“两违”清理处罚标准处罚到位后给予房屋安置的
。实际建筑总面积在240㎡（含240㎡）以内的，按实际建筑总面积给予产权调换，不提高补偿比例，实际建筑总面积超过240㎡的部分按
重置价结合成新率给予一次性货币补偿，不予房屋产权调换。
2.在2015年7月1日后建成的，不接受处罚，房屋全部按重置价结合成新率给予一次性货币补偿，不予房屋产权调换安置。
3.在拟征收土地公告（房屋征收决定）发布后抢建的，一律不予补偿安置，由被征收人在规定期限内自行拆除，否则依法强制拆除。
（十一）被征收房屋由县征收实施单位统一组织拆除，房屋残值已包含在补偿费用之内，不再另行补偿。
（十二）征收下列建（构）筑物不予补偿：
1.超过批准使用期限的临时建（构）筑物。
2.在拟征收土地公告（房屋征收决定）发布后装修、改建、扩建的。
（十三）单幢主体住房建设层数按以下原则认定处理：
1.第二层建筑面积小于第一层建筑面积三分之一的，按建设为一层认定计算补偿；第二层建筑面积大于第一层建筑面积三分之一且小于三分之二的，仍按建设为一层认定计算补偿但第二层的建筑面积不提高补偿比例；第二层建筑面积大于第一层建筑面积三分之二的，按建设为二层认定计算补偿。
2.第三层建筑面积小于第一层建筑面积三分之一的，按建设为二层认定计算补偿；第三层建筑面积大于第一层建筑面积三分之一且小于三分之二的，仍按建设为二层认定计算补偿但第三层的建筑面积不提高补偿比例；第三层建筑面积大于第一层建筑面积三分之二的，按建设为三层认定计算补偿。
第十三条 征收集体土地上主体房屋补偿安置办法
集体土地上房屋征收实行货币补偿和房屋产权调换两种方式，由被征收人自行选择。
（一）货币补偿
选择货币补偿的，主体房屋按当年评估价（含房屋占用土地价值）评估后，按以下比例计算补偿金额，不再作其它安置。
（1）主体房屋建设为一层的，按评估价的180%计算给予一次性货币补偿。
（2）主体房屋建设为二层的，按评估价
的150%计算给予一次性货币补偿。
（3）主体房屋建设为三层的，按评估价的120%计算给予一次性货币补偿。
（4）主体房屋建设为四层及以上的，按评估价给予一次性货币补偿。
（二）房屋产权调换
（1）房屋产权调换面积以被征收房屋所有权证载明或认定的主体房屋建筑面积为基数，按以下比例标准计算产权调换面积，安置面积含公摊面积，附属建筑不作产权调换。
①主体房屋建设为一层的，按被征收主体房屋
建筑总面积的160%计算产权调换面积。
②主体房屋建设为二层的，按被征收主体房屋建筑总面积的130%计算产权调换面积。
③主体房屋建设为三层以上（含三层）的，按被征收主体房屋建筑总面积计算产权调换面积。
每幢被征收主体房屋参与产权调换的总建筑面积按360㎡封顶，被征收房屋实际建筑面积超过360㎡部分按被征收房屋评估价给予货币补偿。按上述标准提高比例后的产权调换部分，安置房须按房屋成本价（1940元/㎡）补差结算。
（2）
产权调换房的户型及地点
由征收部门在房屋征收与补偿安置方案中具体明确。产权调换房由县政府负责建设，装修程度为：水泥砂浆地面，内墙及天棚混合砂浆粉刷;每套安装入户普通门一扇（被征收人要求自行安装入户门的给予800元补助）；普通铝合金窗（含纱窗）;水、电到户门口。
（3）房屋被征收人根据规定计算的被征收房屋产权调换总面积在安置房可选房源中自行选定安置房的楼层、户型和套数。
（4）选房顺序：在征收补偿期限内签约，并在约定的期限内交付拆除的，按签订协议优先选房；未按征收与补偿安置协议约定时间腾空房屋交付拆除的，取消其优先选房资格。同期限内签约和搬迁的，可采取抽签或摇号选房。安置房楼层由被征收人自行选定，高层房屋选1-9层和顶层的不予补差，选其它楼层的按楼层系数补差；小高层（七层以下）房屋选3、4层的按楼层系数补差；选择顶层的按
楼层系数给予奖补。楼层系数按该安置楼市场价的2%乘以安置房面积计算。60周岁以上孤寡老人或双目失明、下肢残疾者可依其申请优先选择第一层居住房。
第十四条 主体房屋占地以外的宅基地补偿
（一）已办理了合法的建房审批手续或《集体土地使用权证》的宅基地，以审批面积或证载面积为准，剔除已补偿安置的主体房屋占地面积后的宅基地面积，
按房屋征收决定公告发布之日该地段的住宅基准地价给予一次性货币补偿。
（二）未审批办证的宅基地（农用地除外），以实际测量面积为准，按
房屋征收决定公告发布之日该地段住宅用地基准价的50%给予一次性货币补偿，不再给予预留地。
第十五条 装饰装修补偿
根据被征收房屋实际装饰装修情况，由依法选定的房地产价格评估机构进行评估，确定其装饰装修补偿金额。
第十六条 附属建筑及构筑物等补偿
按重置价结合成新率给予一次性货币补偿，不作产权调换。补偿标准由征收部门在房屋征收与补偿方案中具体明确。
第十七条 房屋征收搬迁及临时过渡补助
（一）搬迁补助
1.选择货币补偿：支付一次性搬迁补助费1500元/户。
2.选择产权调换：给予两次搬迁补助费1500元/户·次。
3.非住宅：非住宅营业性用房按被征收认定面积15元/㎡的标准给予被征收人一次性搬迁补助费；非住宅非营业性用房按被征收认定面积6元/㎡的标准给予被征收人一次性搬迁补助费。
（二）临时过渡补助
临时
过渡补助实行每户保底或封顶，征收主体房屋面积在260
㎡以下的，按征收主体房屋实际面积给予每月5元/㎡补助（过渡补助不足600元/月的按600元/月计算）；超出260㎡部分不再补助。房屋基础、假楼、地下室、附属房、临时建筑不予临时过渡补助。无人居住的闲置房屋或已提供周转用房的，不享受临时过渡补助。
1．选择货币补偿：按征收主体房屋所有权证
载明面积每月5元/㎡标准，给予一次性6个月临时过渡补助费。
2．选择房屋产权调换：按征收主体房屋所有权证载明面积每月5元/㎡标准
计算。产权调换房为现房的，只一次性支付6个月临时过渡安置补助（含3个月装修时间补助）；产权调换房为期房的，预付21个月的临时过渡补助（含3个月装修时间补助）。过渡补助从交付拆除之日起至安置房交付止。高层楼安置房超过36个月未交房的，延期时间按每月7.5元/㎡补助；安置房提前交付使用的，过渡补助费按实际过渡时间计算，多余费用退还给征收部门。
（三）停产停业补助
非住宅营业性用房按被征收认定面积给予60元/㎡·月补助；非住宅非营业性用房按被征收认定面积给予20元/㎡·月补助；补助期限均为6个月。
第十八条 奖励
房屋征收决定公告后，被征收人在规定时间内签订房屋征收与补偿安置协议，并按房屋征收与补偿安置协议约定时间腾空被征收房屋交付拆除的，给予以下奖励，逾期不予奖励。
违章建筑、假楼、地下室、附属建筑、临时建筑等皆不享受奖励政策。
（一）签约分段奖励
1．选择货币补偿
（1）在签约启动之日起第1日至第60日内按被征收主体房屋评估价的20%给予奖励。
（2）在签约启动之日起第61日至第90日内按被征收主体房屋评估价的15%给予奖励。
（3）在签约启动之日起第91日至第120日内按被征收主体房屋评估价的10%给予奖励。
2．选择房屋安置
（1）在签约启动之日起第1日至第60日内按被征收主体房屋
建筑面积300元/㎡给予奖励。
（2）在签约启动之日起第61日至第90日内按被征收主体房屋建筑面积200元/㎡给予奖励。
（3）在签约启动之日起第91日至第120日内按被征收主体房屋建筑面积100元/㎡给予奖励。
（二）交付拆除分段奖励
1．选择货币补偿
（1）在签订协议之日起60日内腾空被征收房屋交付拆除的，按被征收主体房屋评估价的15%计算给予奖励。
（2）在签订协议之日起80日内腾空被征收房屋交付拆除的，按被征收主体房屋评估价的10%计算给予奖励。
（3）在签订协议之日起90日内腾空被征收房屋交付拆除的，按被征收主体房屋评估价的5%计算给予奖励。
2．选择房屋安置
（1）在签订协议之日起60日内腾空被征收房屋交付拆除的，按被征收主体房屋建筑面积200元/㎡给予奖励。
（2）在签订协议之日起80日内腾空被征收房屋交付拆除的，按被征收主体房屋建筑面积150元/㎡给予奖励。
（3）在签订协议之日起90日内腾空被征收房屋交付拆除的，按被征收主体房屋建筑面积100元/㎡给予奖励。
（三）安置房面积增购分段奖励
被征收人选择房屋产权调换的，在签约启动之日起90日内签订房屋征收与补偿安置协议，并按房屋征收与补偿安置协议约定时间腾空被征收房屋交付拆除的，在前款产权调换封顶面积范围内，按以下给予奖励，逾期不予奖励。
（1）
在签约启动之日起第1日至第60日内按被征收主体房屋产权面积的20%给予增购安置房奖励。
（2）在签约启动之日起第61日至第80日内按被征收主体房屋产权面积的15%给予增购安置房奖励。
（3）在签约启动之日起第81日至第90日内按被征收主体房屋产权面积的10%给予增购安置房奖励。
奖励增购面积按安置房建设综合成本价结算；所选的安置房总面积超过被征收房屋产权调换面积（含提高比例部分）与奖励增购面积之和以外的，按安置房市场价结算，但不得超过10㎡。
（四）放弃调换安置房指标奖励
被征收人选择房屋产权调换的，在签约启动之日起90日内签订房屋征收与补偿安置协议，并按房屋征收与补偿安置协议约定时间腾空被征收房屋交付拆除的，如自动放弃安置房奖购面积，按放弃的奖购面积给予1000元/㎡的货币奖励。
第十九条 优惠政策
1．被征收人在规定期限内签订了协议并腾空房屋的，被征收房屋所有权人要求安置的产权调换房产权转移至法定第一顺序继承人的，凭公证书、房屋补偿协议可免费办理产权转移登记手续。
2．安置房全部办理国有出让不动产权证，等面积置换部分税费免征，只支付办证工本费用，奖购面积部分税费由被征收人自行支付。
第二十条 征收补偿付款方式
房屋征收补偿安置资金由县财政部门负责筹措，拨付到县征收办的房屋征收补偿款银行专户。在签订房屋征收与补偿安置协议后15
个工作日内由征收部门将房屋补偿及过渡安置补助等补偿安置款拨付到被征收户提供的银行账户；奖励部分在被征收户按协议约定时间内腾空并交付拆除后15个工作日内由征收部门拨付到被征收户提供的银行账户。
第四章 法律责任
第二十一条 征收工作人员在房屋征收与补偿工作中不履行法律、法规和本办法规定的职责，或者滥用职权、玩忽职守、徇私舞弊的，由县人民政府责令改正，并通报批评；造成损失的，依法承担法律责任；对直接负责的主管人员或其他直接责任人员，依法给予处分；构成犯罪的，移交司法机关，依法追究刑事责任。
第二十二条 采取暴力、威胁或者违反规定断水、断电等非法方式迫使被征收人搬迁，造成损失的，依法承担法律责任；对直接负责的主管人员和其他直接责任人员，构成犯罪的，依法追究刑事责任；尚不构成犯罪的，依法给予处分；违反治安管理处罚法的，依法给予治安管理处罚。
第二十三条 贪污、挪用、私分、截留、拖欠征收补偿费用的，责令改正，追回有关款项，限期退还违法所得，对有关责任单位通报批评，给予警告；造成损失的，依法承担法律责任；对直接负责的主管人员和其他直接责任人员，构成犯罪的，移交司法机关，依法追究刑事责任；尚不构成犯罪的，依法给予处分。
第五章 附 则
第二十四条 被征收人签订征收与补偿安置协议后须及时腾空房屋，交付征收实施单位统一拆除。
第二十五条 本办法所称非住宅营业性用房，是指房屋所有权证载明为商业或商铺营业用房；非住宅非营业性用房，是指厂房、教学、办公、生产、加工、酒店、旅社、仓储等非住宅建筑物。
第二十六条 本办法未尽事宜按有关法律法规及有关政策执行。
第二十七条 本办法土地征收由县自然资源主管部门负责解释，房屋征收由县征收办负责解释。
第二十八条 此前县人民政府已批准实施的项目仍按原批准方案实施，实施完后同时废止。
第二十九条 本办法自发布之日起实施。《永丰县县城规划区内集体土地上房屋征收与补偿安置暂行办法》（永府办发〔2014〕14号）同时废止。来源：永丰县人民政府网站
