杨先生是安徽省人，2018年，相关部门因公共利益的需要，决定推进综合治理项目，并对杨先生所在范围内的房屋进行征收。2018年8月，相关部门对被征收范围内的房屋进行了社会稳定风险评估，但杨先生认为该评估报告不合理，于是向相关部门提出关于该评估报告的几点反馈意见，就有关补偿、面积测绘和评估提出疑问。
可是相关部门告知杨先生对估价有异议应当向评估机构提出，后来，因双方就补偿事宜未协商一致且并未签订补偿协议，2019年11月，相关部门便对杨先生作出房屋征收补偿决定。杨先生为了维护自己的合法权益，于是委托了凯诺律师向法院提起了诉讼，但一审法院驳回了其的起诉。
收到一审判决后，凯诺律师指导杨先生提起了上诉，请求撤销一审判决，将本案发回重审。
杨先生认为，此次征收过程中，评估机构的选定没有征询其的意见，而且征收部门没有保障其对评估报告的复核、鉴定权，评估报告超过了应用有效期应当为无效。再者，补偿决定缺少商住房的经营性损失不当，一审法院认定其提供的同类商品房销售价格作为房屋价值认定的依据不当，认定作出补偿决定时被征收房屋市场价格未发生波动依据不足，两份评估报告在不同时点的评估价值相同明显违反常理。
那么本案中，杨先生的诉求能得到二审法院的支持吗？
对此，二审法院认为，本案的争议焦点主要有两点一是涉案评估报告能否作为涉案被诉房屋征收补偿决定的依据，二是房屋征收补偿决定是否合法
关于焦点一，主要涉及评估机构的选定是否合法；评估程序是否合法；评估报告是否超过有效期以及请涉案评估报告能否作为补偿决定的依据。
1、关于评估机构的选定
《国有土地上房屋征收与补偿条例》第十九条第一款规定：“对被征收房屋价值的补偿，不得低于房屋征收决定公告之日被征收房屋类似房地产的市场价格。被征收房屋的价值，由具有相应资质的房地产价格评估机构按照房屋征收评估办法评估确定。”
第二十条第一款规定：“房地产价格评估机构由被征收人协商选定；协商不成的，通过多数决定、随机选定等方式确定，具体办法由省、自治区、直辖市制定。”
本案中，相关部门虽然提交了评估机构选定征求意见书，但是该意见书仅能证明相关部门提供了备选的评估机构供被征收人选定，不能证明涉案评估机构是通过随机选定的方式确定的。
2、关于评估程序是否合法
其次，评估程序应当要严格按照有关规定进行。
根据《国有土地上房屋征收评估报告》中的规定，房地产价格评估机构应当按照评估委托书或者委托合同的约定，向房屋征收部门提供分户的初步评估结果。分户的初步评估结果应当包括评估对象的构成及其基本情况和评估价值。房屋征收部门应当将分户的初步评估结果在征收范围内向被征收人公示。公示期间，房地产价格评估机构应当安排注册房地产估价师对分户的初步评估结果进行现场说明解释。存在错误的，房地产价格评估机构应当修正。
第十七条规定，分户初步评估结果公示期满后，房地产价格评估机构应当向房屋征收部门提供委托评估范围内被征收房屋的整体评估报告和分户评估报告。房屋征收部门应当向被征收人转交分户评估报告。
第十九条规定，被征收人或者房屋征收部门对评估报告有疑问的，出具评估报告的房地产价格评估机构应当向其作出解释和说明。
但是本案中，在杨先生等人就评估报告提出反馈意见并明确表示，因对被征收房屋价格评估的存疑，望有关部门告知申请复核评估的流程及需提交的材料时，相关部门却没有向其解释或是说明、告知杨先生复核评估的流程、材料。
3、关于评估报告是否超过有效期
再者，关于涉案评估报告的有效期，参照《房地产抵押估价指导意见》第二十六条规定，估价报告应用有效期从估价报告出具之日计，不得超过一年；房地产估价师预计估价对象的市场价格将有较大变化的，应当缩短估价报告应用有效期。
也就是说，评估报告的有效期限原则上来说是不能超过一年。但是本案中所涉及到的评估报告很明显超过了评估报告的有效期限。
4、涉案评估报告能否作为补偿决定的依据
关于这点，其实我们之前的文章就单独地讲过，如果在征收过程中，相关部门没有依据法律法规选定评估机构或是评估程序不合法、未保障被征收人选择权等，那么补偿决定就有可能会被撤销或确认违法。本案中，评估机构不仅没有征询被征收人意见，评估程序不合法之外，而且评估报告还超过了有效期限，因此涉案评估报告是不能作为房屋征收补偿决定的依据的。
关于焦点二、房屋征收补偿决定是否合法
根据《国有土地上房屋征收与补偿条例》第二十一条规定，被征收人可以选择货币补偿，也可以选择房屋产权调换。被征收人选择房屋产权调换的，市、县级人民政府应当提供用于调换的房屋，并与被征收人计算、结清被征收房屋价值与用于产权调换房屋价值的差价。
本案中，相关部门作出补偿决定时只提供了一种货币补偿方式，未提供被征收人产权调换的方式，那么这显然是剥夺了被征收人选择补偿方式的权利，应予撤销。
最终，二审法院撤销了一审判决，撤销了相关部门作出补偿决定，判决相关部门三个月内对杨先生重新作出征收补偿决定。
最后凯诺律师要提醒广大被征收人，如果在房屋征收过程中遇到了相关部门侵害自己合法权益的行为，比如上述案例中提到了评估报告不合理、补偿方式只有一种、评估报告超过有效期等时，一定要及时地咨询专业律师，在律师的指导下通过法律措施来维护自己的权益，避免在征地拆迁中遭受重大损失。
