贾启华律师,北京企业拆迁律师,现执业于北京市凯诺律师事务所,法律功底扎实,执业经验丰富,秉承着“专心、专注、专业”的理念,承办每一项法律事务、每一个案件。所办理的案件获得当事人的高度肯定。在工作中一直坚持恪守诚信、维护正义的信念,全心全意为客户提供优质高效的法律服务。
二手房买卖的司法程序
1、看房
验明产权是关键。决定购房之前,一定要验明所购房屋的产权现状。产权不明确、有纠纷的一定不能购买,这往往是消费者在购房时最容易忽视的一个环节,也是产生购房风险的根源。
2、签合同
确认双方合法身份。一般购买二手房的合同有两种,如果是通过中介购买二手房,一定要约齐买卖双方及中介签订三方合同。
3、选购
首先考察性价比。 消费者需首先确定自己所需房子的基本条件,包括房子的户型、结构、面积、大概位置和房子的心理价位等,然后依照步骤进行交易,这样可以避免一些不必要的麻烦。
4、办手续
必要程序不能简化。经过选房、看房、签合同三个步骤后,将进入买房的实质性阶段。此阶段具体内容是:房屋面积测绘、房屋价值评估、房屋抵押贷款、房屋产权过户、取得回执。
5、交房
按照合同约定执行。办理完所有手续后,买卖双方可按合同条款交接房屋,买方验收房内不少拆除的房屋装修和附属设施,验收合格后买方付款。
不能购买的二手房条件
1、只取得使用权的房屋,如房屋管理局直管公房;
2、未依法取得房屋所有权证的房屋;
3、在农村集体土地上兴建的房屋或者已经被列入拆迁公告范围的房屋;
4、所有权共有的房屋,其他共有人不同意出售的房屋;
5、已经抵押,并且未经抵押人书面同意的房屋;
6、以标准价购买,尚未按成本价补足剩余价款,向全产权过渡的房屋;
7、依法被查封、扣押或者依法以其他形式限制权属转移的房屋;
8、房屋已出租他人,出卖人未按规定通知承租人,侵害承租人优先购买权等权益的;
9、法律、行政法规规定禁止转让的其他情形。
第一阶段
领表:《房地产转让申请审批书》、《房地产买卖合同》、《买方确认单》,填表。
交易:买卖双方验人签字。
查档:查房屋产权是否清晰、有无抵押、查封。
鉴定:做《房屋安全鉴定报告》。
核价:财政部门根据《房屋买卖合同》的成交金额评估房价。
地税:营改增后,卖房需要交纳增值税和印花税
第二阶段
1、提交材料
2、缴纳契税,领取契证交手续费,交纳交易手续费封卷,领取证回执
总结:这两个阶段差不多要花费7个工作日,在领取回执后,10个有效工作日之后可以凭有效身份证领取产权证,根据各地办公效率和办事人员个人问题,不同地区办理周期会有差异,具体可以咨询当地房产登记部门。