贾启华律师，北京企业拆迁律师，现执业于北京市凯诺律师事务所，法律专业知识扎实，办案认真负责，能够准确把握案件法律关系的重点;为人和善，能与当事人进行良好的沟通。具有丰富的法律操作实践经历，赢得了广大委托人的信任，秉着“做点实事，帮人排忧解难”、“不求高风亮节，但求问心无愧”的执业理念，专注为客户提供专业法律服务，最大限度地维护了当事人的合法权益。
根据《国有土地上房屋征收与补偿协议》的规定，拆迁补偿安置协议是指拆迁人与被拆迁人就补偿方式和补偿金额、安置用房面积和安置地点、搬迁过渡方式和期限、违约等事项订立的合同。
拆迁补偿安置协议不符合民法的平等、自愿、公平原则，也不符合合同自由的原则，在拆迁补偿安置协议的订立、履行直至违约的承担等诸多方面都有体现。
合同自由原则首先要求缔约自由、选择相对人自由，这也是民法平等、自愿、公平原则的基本要求。拆迁补偿安置协议的订立显然与之相背。拆迁补偿安置协议的订立，不是拆迁人与被拆迁人自由意志的选择，而是法律明确规定的。拆迁行为是一种强制性行为，被拆迁人必须服从拆迁。如此则被拆迁人无从选择缔约与否，对他而言只能按照法律的规定签定拆迁补偿安置协议，被拆迁人绝无决绝订立拆迁补偿安置协议的自由。被拆迁人所拥有的权利，至多也就是与拆迁人就补偿方式和补偿金额、安置用房面积和安置地点、搬迁过渡方式和期限、违约等事项进行协商，即被拆迁人只能与拆迁人就拆迁补偿安置协议的内容进行一番要约与反要约的过程，且是十分有限的协商—因为拆迁人通常是开发商，其拥有的资源与实力远非被拆迁人所能及，双方地位决定了谈判其实是很难平等协商的。而拆迁补偿安置协议是必然要订立的，对此可以称为缔约的不自由。
拆迁补偿安置协议违反合同自由原则还体现在其违反了选择相对人自由。拆迁补偿安置协议的主体是拆迁人与被拆迁人。根据《城市房屋拆迁管理条例》的规定，拆迁人是指取得拆迁许可证的单位。于是，拆迁人其实是固定的，即在某一个拆迁行为中，取得拆迁许可证的单位是明确的。那么被拆迁人选择合同相对人的自由无疑是被剥夺了，被拆迁人只能与已经取得拆迁许可证的单位，即某个确定的拆迁人订立拆迁补偿安置协议，被拆迁人显然没有权利去选择拆迁补偿安置协议的相对人。
同时合同自由原则当然允许当事人达成协议或达不成协议，这是当事人意思自治的必然结果。但是拆迁补偿安置协议则不然。根据《城市房屋拆迁管理条例》的规定，拆迁人与被拆迁人达不成拆迁协议的须由行政机关裁决，当事人对裁决不服的可以行政机关为被告提起行政诉讼。这是典型的行政行为了，拆迁人与被拆迁人对拆迁补偿安置协议的达成可以说都是“无奈”的。当事人必须达成协议，而不能无果而终，当然违反了合同自由原则。行政行为的强制性可见一斑，也从一个侧面证实了拆迁行为的强制性，被拆迁人无从选择。
合同解除，是指合同有效成立后，当解除的条件具备时，因一方或双方的意思表示，使合同关系自始或仅向将来消灭的行为。拆迁补偿安置协议订立后，当事人是否有解除协议的可能，在《城市房屋拆迁管理条例》中没有明确的规定。民事合同中，遇有迟延履行、不完全履行等情形时，债权人有权解除合同。拆迁补偿安置协议订履行过程中，如果拆迁人提供的安置房屋不符合国家质量安全标准或迟延支付临时安置补偿费等，致使被拆迁人不能按照协议的规定履行其义务，就会遇到一个问题：即被拆迁人此时是否享有解除拆迁补偿安置协议订的权利实践中，无从发现当事人有解除拆迁补偿安置协议订的可能性，若该协议是民事合同，则是难以想象的。
违约，是合同当事人不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定时，依法产生的。违约的形式包括有强制履行、赔偿损失、支付违约金等。拆迁补偿安置协议订立后，被拆迁人在搬迁期限内拒绝搬迁的，拆迁人可以申请强制执行，可以视为违约的承担。但是依据《城市房屋拆迁管理条例》的规定，当事人对裁决不服的可以起诉，拆迁人已对被拆迁人予以货币补偿的或提供拆迁安置房屋的，诉讼期间不停止拆迁的执行。在此情形下，拆迁人与被拆迁人其实并没有就补偿方式和补偿金额等合同内容达成一致，也就是说拆迁补偿安置协议还没有成立。强制履行，是指在违约方不履行合同时，由法院强制违约方继续履行合同债务的违约方式。强制履行的构成要件首先是要有违约行为的存在，在拆迁人与被拆迁人就拆迁补偿安置协议尚存在争议，当事人对裁决不服向法院提起诉讼的情况下，拆迁协议不可能视为已经成立生效。合同尚未成立生效时，何来违约之说没有违约，又如何能强制履行呢合理的解释只能是拆迁补偿安置协议并不是单纯的民事合同，其是基于所谓公共利益而为的行政行为的延续，拆迁行为是强制性的，被拆迁人必须服从之。
总之拆迁补偿安置协议从订立到履行、解除、违约的承担等各个阶段，均可以看出其不符合民事合同的基本原则、规则，与民事合同的性质相去甚远。拆迁行为更多地体现的是强制性，而不是民事活动中的平等、自愿、公平原则。拆迁补偿安置协议，可以说是在强制缔约的前提下，在拆迁人与被拆迁人地位悬殊的基础上，赋予了双方当事人就补偿方式和补偿金额、安置用房面积和安置地点、搬迁过渡方式和期限、违约等事项进行有限的协商的一种协议，是行政行为的延续，具有极强的行政性。毋庸质疑的是，拆迁补偿安置协议绝不是纯粹的民事合同。
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一、拆迁补偿安置合同纠纷的法律特征
涉诉客体的特殊性。
从我国的立法体例来看，城市房屋拆迁问题已经纳入房地产法律规范的范畴，它具有明显的商法性质，和一般的房屋案件相比有着明显的不同，只有涉诉的房屋必须是被确定拆迁或已被拆迁这一客观事实的发生，才能引起涉诉主体间相关的民事法律关系或行政法律关系的设立、变更和终止。
涉诉法律事实的复合性。
2001年11月1日施行的《城市房屋拆迁管理条例》“拆迁管理”一章中，相继规范了城市房屋拆迁中的两种法律事实，就是拆迁人与被拆迁人已签订拆迁补偿安置协议和未签订补偿安置协议这两种情况。按1996年7月24日最高人民法院法复12号文规定，对于当事人双方已签订补偿安置协议，涉诉的按民事案件受理，后一种则属于行政案件。这其中就牵涉到房屋拆迁管理部门作为政府部门实行行政干预的行政行为：核发房屋拆迁许可证和根据当事人的申请进行房屋拆迁裁决。房屋拆迁案件涉诉后不管是以民事案件还是以行政案件进入审理程序后，都必须同时涉及到房屋拆迁这一涉诉法律事实相关联的行政、民事法律关系这一复合法律事实。
一般来讲，进入审判程序的每一个案件主要体现的是双方当事人之间的权利义务关系，权利、义务指向的对象较明确。但是城市房屋拆迁补偿安置合同案件反映出现的却是多重法律关系，主体间的权利义务纵横交错。其中有拆迁人与被拆迁人的补偿安置关系，有被拆迁人与承租人的腾房关系，拆迁人与委托拆迁部门之间的委托关系，还有房屋拆迁主管部门与被拆迁人、拆迁人之间的行政管理关系等，由此形成案情错综复杂，处理难度十分巨大。
涉诉案件社会影响的全局性。
执法的社会效果与法律效果相统一要求比较严格。城市的发展总是在拆了又建，建了又拆的良性互动中逐渐美化。在城市发展建设这一大局中，房屋拆迁涉及到社会的方方面面，与千家万户居民的切身利益息息相关，我们不能总是靠房屋产权人的觉悟，靠对他的强大政治思想工作来解决问题，在依法治国的今天，在合理补偿安置情况下，依法强制拆迁，靠法律来规范社会的每一个行为是必然趋势。在这强大的压力下，如何把握执行法律与执行政策，依法强制执行与保护最广大人民的根本利益这一矛盾，就成了我们法律、法官面前的一个坎。一般来说，城市发展的每一个足印都是与动拆迁密切相关的，每一次拆迁都有可能联系千家万户的，在绝对公平不可能的情况下，如何找准双方利益平衡的切入点，妥善处理拆迁人与被拆迁人的权利义务关系，尽量不引起被拆迁人的对立情绪，杜绝、防范群访或越级上访，不造成负面影响，切实维护社会稳定。
二、拆迁补偿安置的法律依据
我国房地产管理法律、法规已明确规定，“房屋产权证是房屋产权的合法凭证”，“凡未……办理房屋产权登记，其房屋产权的取得、转移、变更与他项权利的设定均为无效”，这已从法律上界定了房屋产权证是城镇房屋拆迁补偿安置的合法依据，被拆迁人持有拆除房屋的产权证的，就应享受法律规定的城镇房屋拆迁补偿安置待遇。对这一点理论上、实践中都没有什么争议。但是对没有取得房屋产权证的被拆迁户能否享受拆迁补偿安置待遇，是不是一概否认呢笔者认为应视情况而定。
按照我国土地及房地产管理法律、法规规定，要取得房屋产权证，必须三证齐全，一是土地使用权证，二是土地规划证，三是城市建筑规划许可证。没有这三证，任何一幢建筑都是不合法的，都不能取得房屋产权证，但在城市房屋建筑过程中，由于各种各样的原因，城市房屋的产权形式表现各异，除了三证齐全的房屋产权形式外，还有一些产权形式，这些产权形式的拆迁补偿安置工作应如何进行，它们能否成为拆迁补偿安置的法律依据呢
属于合法建筑，但未取得房屋产权证。
上面已经提到房屋要取得房屋产权证，必须土地使用证、规划许可证等三证齐全，缺一不可。由于在办理房屋产权证书过程中，房产部门要收取一定费用等其他原因，房屋所有人在取得了前述三证情况下，但未办理房屋产权证，对这种情况，笔者认为应该享受法律规定的拆迁补偿安置待遇，因为该房屋所有人所享有的拆迁补偿安置利益并未对抗任何其他人员、单位的合法利益。他在享受拆迁补偿安置待遇时，也不必责令其到房产部门补办房屋产权手续。但是对其缺失房屋产权证这一事实，也应适当予以处理，即在补偿安置费用中，比照办证费用的多少予以扣除。
属于违章建筑。
如果被拆除房屋没有任何建筑申报手续，或者虽有一定的手续但是三证不齐全，这些被拆迁房屋按法律规定都属违章建筑，违章建筑不受法律保护，不能享受拆迁补偿安置待遇。但是这里面又有如下几种情况。
1.建筑时属违章建筑，但经过城市土管、规划部门的罚款处理后，责令其补办手续后，房屋所有人已补办了有关手续，仅因为房屋属拆迁范围，房屋产权证暂停办理而没有取得房屋产权证的。对这种情况，笔者认为，被拆迁人也应享受拆迁补偿安置待遇，因为他的违章建房这一违法行为，在根据城市规划部门的罚款处罚，按照处罚规定，补办了有关手续后，该房屋就已经由违章建筑变为合法建筑了，合法建筑所有人理应享受合法待遇，即享受拆迁补偿安置待遇。
2.建筑时属违章建筑，但经过城市土管、规划部门的罚款处理后，责令补办手续未补办有关手续的。因为被拆迁人的违章建筑显然不属严重违反城市规划，所以，相关部门才可以进行罚款处理，责令其补办手续，但其并未按照处罚规定缴纳罚款，补办手续，并未将违章建筑变为合法，其法律后果理应由其自负，房屋所有人当然不能享受拆迁补偿安置待遇。但是对于该违章建筑材料，由于是其合法收益购置的，应该酌情予以补偿。应该明确的是，对其建筑材料补偿仅仅是补偿其残存价值，不能按照建筑物的实际价值进行补偿。
3.建筑物属违章建筑，虽已按城市土管、规划部门处罚并补办了所有手续，但是在处罚决定上载明了附加条件的，要严格按照附加条件执行。如果附加条件不明确，难以理解的则被拆迁人对房屋享有货币补偿待遇，但不能享有安置待遇。理由有三：一是房屋产权证是拆迁补偿安置的的法律依据，但被拆迁人的房屋产权证是有瑕疵的，系按附加条件补办的，与一般的房屋产权证当然不可同日而语，被拆迁房屋由违章建筑变为合法，合法建筑当然享受按价补偿的待遇;二是被拆迁人建房时违反城市规划部门规定，未在城市规划内建筑房屋，现在要拆除，按照城市规划进行建筑，当然不可能对其予以安置;三是附加条件的契约性。因为处罚本来是一种行政行为，在处罚决定中载明一定的附加条件又体现民事的特点。在违章建筑本来就应该无条件拆除的情况下，处罚时，考虑各种因素形成的附加条件其实是双方的一种合约行为。如果载明的附加条件是待城市规划建设时无条件拆除的话，则被拆迁人不能享受法律规定的任何拆迁补偿安置待遇，应无条件拆除。
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