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凯诺律师事务所:拆迁补偿中的拆一补一是什么意思?什么是市场价?

2019年8月13日  北京企业拆迁律师   http://www.qycbjqls.com/

  遇到征地拆迁时,有许多老百姓关注的就是自家能补偿多少,前不久,就有好几个当事人问凯诺律师说,我们这里正在拆迁,这两天也有拆迁方的人上门找我们协商补偿的事情,当时他们说是按每平米两千多元的补,但我觉得太低了,就没有与他们签订补偿协议,请问律师,对于这个补偿标准是否合理呢?

  生活中,反映拆迁补偿的村民非常的多,虽然国家并没有统一补偿标准,但是法律规定了补偿原则,我们可从此前济宁市中级人民法院发布的典型案例中来了解一下,拆迁补偿究竟如何补才算合理。

  孔先生是山东省人,几年前,泗水县人民政府作出泗政发《泗水县人民政府关于对泗城泗河路东林业局片区和泗河路西古城路北片区实施房屋征收的决定》,其征收补偿方案规定,选择货币补偿的,被征收主房按照该地块多层产权调换安置房的优惠价格补偿;选择产权调换的,安置房超出主房补偿面积的部分由被征收人出资,超出10平方米以内的按优惠价结算房价,超出10平方米以外的部分按市场价格结算房价;被征收主房面积大于安置房面积的部分,按照安置房优惠价增加300元/m2标准给予货币补偿。孔先生的房屋正好也在征收的范围内,可是孔先生觉得补偿太低了,于是提起了诉讼。

  关于本案,法官认为,对被征收房屋价值的补偿,不得低于房屋征收决定公告之日被征收房屋类似房地产的市场价格。对被征收房屋的补偿,应参照就近区位新建商品房的价格,以被征收人在房屋被征收后居住条件、生活质量不降低为宜。安置房超出的面积,可以约定优惠价或者按市场价补差价。

  而本案中,给予被征收人的补偿明显低于市场价,该补偿方案的规定对被征收人显失公平,最终法院判决撤销了相关部门作出的《决定》。

  从该案例中我们可以得到,对于补偿标准首先是不能低于被征收房屋周边市场价的。

  根据《国有土地上房屋征收与补偿条例》中的相关规定“对被征收房屋价值的补偿,不得低于房屋征收决定公告之日被征收房屋类似房地产的市场价格。”

  根据《国有土地上房屋征收与补偿条例》第二十一条规定:被征收人可以选择货币补偿,也可以选择房屋产权调换。

  对于选择产权置换的,必须是按拆一补一的原则,那么什么是拆一补一、什么是市场价呢?

  理解拆一补一市场价的关键点在于确定房屋征收决定公告之日和被征收房屋类似房地产的市场价。

  1、房屋征收决定公告之日

  房地产的价格大家想必都知道,是变化多端的,在征地拆迁中,对于被拆迁人,补偿当然是越高越好,可对于拆迁方来讲,给予被征收人的补偿能就低就不就高。因此房屋价格补偿的首要前提就是能有一个“好日子”—房屋征收决定公告之日,而不是随随便便贴一张纸就是房屋征收决定。

  在征地拆迁中,合法的房屋征收决定应当有:(1)征收人与被征收人的基本情况及被征收房屋具体位置;(2)争议的主要事实和理由;(3)补偿决定的内容,具体包括补偿方式、补偿金额和支付期限、用于产权调换房屋的地点和面积、搬迁费、临时安置费或者周转用房、停产停业损失、搬迁期限、过渡方式和过渡期限等;(4)补偿决定的依据、理由;(5)告知被征收人行政复议、行政诉讼的权利及申请行政复议、行政诉讼的期限;(6)作出补偿决定的市、县级人民政府的名称、作出补偿决定日期并加盖公章。

  只有包含上述内容的房屋征收决定才是合法的,才能作为计算房屋补偿价值的基准时间点。

  2、被征收房屋类似房地产的市场价格

  一听到周边类似房屋市场价时,相信许多当事人都会理解为,是不是按照我家周边二手房的价格,能不能按照新开盘的房屋价?究竟何为“类似房地产价”,广大老百姓似乎都是似懂非懂。

  根据《国有土地上房屋征收与补偿条例》中的规定,“被征收房屋的类似房地产是指与被征收房屋的区位、用途、权利性质、档次、新旧程度、规模、建筑结构等相同或者相似的房地产。被征收房屋类似房地产的市场价格是指被征收房屋的类似房地产在评估时点的平均交易价格。”

  因此,拆迁方给予房屋拆迁补偿的标准,被拆迁人可以参与以上内容来确定房屋价值的补偿。

  征地拆迁本来就是一件涉及巨大利益的工程,因此在征地拆迁中,一旦发现自己的补偿明显低于周边市场价时,可拒绝搬迁、签订补偿协议。在拒绝签协议以后,大家也要积极的采取行动及时的咨询律师,通过法律途径来维护自己的合法权益。


文章来源: 北京企业拆迁律师
律师: 贾启华 [北京]
北京市凯诺律师事务所
联系电话:18601155977
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